【TWRREIT 超峰实业产托 5111】- 季报分析、办公楼产托真难

 

马来西亚的办公楼产托主要有Amfirst, UOAreit, Sentral（之前的MQreit）和Twrreit。之前已经分析了Amfirst和UOAreit，今天就来看看Twrreit吧。

Twrreit的大股东是Guocoland，而Guocoland是郭令灿家族旗下的公司之一。也就是说这家公司和Hongleong Bank也有着一些关系。近几年马来西亚办公楼产托受到了很大的挑战，大多数公司的盈利都是下跌的。虽然研究这家公司前就知道没有什么投资机会，但是认识多一家公司也是不错的。

目前公司旗下共有三栋资产，Menara HLX 占总资产的43%，Plaza Zurich占27%和Menara Guoco（新大楼）占了30%。由于Twrreit的出租率只有在年报公布，所以就拿2020财政年报的数据。Menara HLX出租率21%，Plaza Zurich出租率67%和Menara Guoco出租率97%。Twrreit之前的盈利上不来很大的原因就是Menara HLX的出租率。如果公司要翻身的话，Menara HLX的出租率就很关键。

Twrreit去年以2亿4000万从Guocoland买下了一栋办公大厦。这栋大楼的业绩也在今年的Q2计算在业绩内了。最可怕的是纳入这栋大楼的盈利后，对比前季度的盈利竟然还是下跌的。

这个季度纳入了Menara Guoco后，盈利还是下跌的原因主要是开销也增加了。从季报中可以看到公司的Net property income是从去年的235万提升到了今年的482万。由于是通过全额贷款买下的大楼，所以这个季度一共缴付了228万的利息。此外manager fee和administrative expense也提升几十万了。

公司对于盈利下跌的解释是Menara HLX的贡献降低了，这可能是出租率又下跌了吧。我认为Twrreit收购了Menara Guoco应该也只是为了银行打工罢了（赚的钱都去缴利息了）。

目前公司的股息率为3.95%左右。我认为目前Twrreit是真的没有投资价值。可以等到再暴跌一波后再回来看看，或者是整体出租率提升后再考虑投资。Menara HLX的位置位于吉隆玻的市中心，我认为只要行情好转，出租率应该是会提升的。公司的资产算是比较优质的，地理位置也不错，也许真的是市场太差了吧。

当公司的出租率提升后，我也会第一时间分析给大家知道。有兴趣的朋友可以关注脸书主页@大老板投资记录本。

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