【YTLREIT 5109】- 酒店产托的翻身仗

 

2005年，YTLREIT在马来西亚股票交易所主板上市。一开始，YTLREIT是由吉隆坡golden triangle内的JW Marriott Hotel和Lot 10 购物中心组成的。 其主要投资策略是投资于零售、办公和酒店房地产资产的多元化投资组合，并更为关注零售和酒店物业。

(KL JW Marriott Hotel)

2007 年，REIT 将吉隆坡Ritz-Carlton Hotel的一部分 - Suite Wing 添加到其投资组合中。

2009 年，YTLREIT将自己重新定位为纯粹的酒店业 REIT，专注于打造一类酒店和酒店相关资产。该活动的第一阶段于 2010 年 6 月完成，YTLREIT将零售物业（Starhill Gallery 和 Lot 10 购物中心的地块）出售给新加坡的 Starhill Global Real Estate Investment Trust。

2011年，YTLREIT收购了另外 9 家酒店物业，即 Pangkor Laut、Tanjong Jara 和 Cameron Highlands 度假村、吉隆坡 The Ritz-Carlton – Hotel Wing、吉隆坡The Ritz-Carlton的其余部分 – Suite Wing，吉隆坡、槟城和关丹的 AC chain of hotels，以及日本的Hilton Niseko Village。

SYDNEY HARBOUR MARRIOTT 

2012 年 11 月，YTLREIT收购了澳大利亚的Sydney Harbour、Brisbane and Melbourne Marriott hotels。 这扩大了 YTLREIT 的地理范围并显着增强了品牌影响力。

2017 年 11 月，杨忠礼酒店房地产投资信托通过收购该信托在马来西亚的第 10 家物业吉隆坡The Majestic Hotel来增强其资产组合，并于 2018 年 9 月收购了其在日本的第二家酒店 The Green Leaf Niseko Village。如今YTLREIT是马来西亚唯一一家纯酒店业务的上市产托。

BRISBANE MARRIOTT

以上是YTLREIT现有的资产。几乎清一色都是由酒店和度假村组成的。YTLREIT的业务遍布马来西亚，日本和澳洲。前10家为马来西亚的产业，第11和第12是位于日本的产业。最后3个是位于澳洲的产业。马来西亚和日本的产业主要是以Master lease的方式出租的，澳洲的酒店则是以Hotel的经营方式在运营着。

说到这里相信大家一定知道疫情导致旅游业受到了极大的冲击，进而导致纯酒店资产的YTLREIT受到了剧烈的负面影响。

疫情一爆发，YTLREIT直接暴跌了接近50%。对于REITs来说，这是非常罕见的现象，因为投资REITs就类似于投资房地产项目，并以收租金为主。一直以来都是属于较为稳定的投资项目。

如今，YTLREIT的下跌幅度还是非常惊人的。目前距离疫情前的水平依然折价了35% 左右。因此，我们就来看看YTLREIT究竟有没有机会回到之前的高峰呢。

我们可以看到疫情一开始，YTLREIT的Revenue就大幅下跌，盈利方面也开始陷入了亏损。YTLREIT手上握有15间产业，除了澳洲的三家酒店外，其余的12家都是以Master lease的方式出租给其他公司经营的。澳洲的三家酒店则是以Hotel方式经营。

YTLREIT为Master lease的12产业(除了日本的The Green Leaf Niseko Village）提供了50%的租金减免，从1/7/2020直到30/6/2022。最重要的是，这个减免并不是说以后不用还了，而是在2022年6月后的7年里把欠下的租金分摊还上。澳洲经营的三家酒店就必须等待疫情的恢复后才能回到之前的盈利水平。

可以在未来补回租金的资产占了YTLREIT的总资产的56%。这与其他Shopping mall REITs的退租和租金减免的情况是大为不同的。YTLREIT在这波疫情中只是被迫延迟收回租金，而他们是直接失去了这一年部分的租金收入。

 

总结

截止至7月3日, YTLREIT的股价位于RM0.895, 市值为15亿2500万令吉。股息高达7.51%。今年的股息可能会进一步下调，主要是因为去年至少还有三个季度是幸免于疫情的影响的，而今年如无意外的话四个季度都会涵括在疫情的冲击下。

YTLREIT对比其余本地著名产托SUNREIT，IGBREIT来说，下跌幅度是更大的。当疫情结束后，我认为YTLREIT的增长空间将会比这些同类型受到疫情影响的产托来的更加大。购买YTLREIT就好像购买了酒店资产一样，这和投资房地产有异曲同工的效用。

此外，YTLREIT的资产质量也是非常优质的，手握的酒店资产都是大牌和5星级酒店为主。所处的地段也是以大城市的商业地段为主。目前的股息回报也是产托中较为优秀的。此外，股价的增值在疫情结束后也是大概率会发生的事情。

目前，YTLREIT较大的风险就是疫情一直长时间的存在导致酒店业务久久无法恢复到原样。再来，租金必须等到2022年7月才可以恢复回之前的水平，距离至今还有1年的时间。业绩出现反转的等待时间是较长的，但是不排除股价预先上涨，毕竟股价的走势一直都是领先实际情况的。

基本面投资者可以就在这个时候入手，并可以考虑分批买入直到收到足够的筹码。技术面的投资者可以等到趋势反转后再进场。两种操作方式并无绝对的好坏，只要能控制好风险并赚钱的策略就是好策略。

 

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